Покупатели квартир любят, чтобы было хорошо и недорого. Одни выбирают студии. Другие – кухни-столовые. Третьи – готовую отделку и меблировку. Правильный ли это выбор? Что говорит европейский опыт квартирографии?

В осеннем круглом столе «Города 812» по жилой недвижимости приняли участие:

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Дмитрий Карпушин, исполнительный директор Института экономической безопасности Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»
Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город» Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР» Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство Недвижимости»

– По некоторым подсчетам, доля студий на первичном рынке Петербурга превысила 23%. Можно ли студию сделать комфортной?

Студия может быть комфортной при соблюдении достаточно простых и понятных правил эргономики. Они должны учитываться еще на этапе проектирования. Если на этом этапе в квартире «расставляется» мебель с учетом габаритов квартиры, проемов дверей и окон, то многих ошибок можно избежать, обеспечив в будущем комфортное проживание. Хотя есть определенные нижние границы. Те минимальные площади студий, которые сейчас стали наиболее популярными на рынке (это 25–27 кв. м.), вряд ли имеет смысл сокращать. Иначе можно двигать мебель сколько угодно – это не сделает квартиру комфортной.

Екатерина Гуртовая. Действительно, доля студий сейчас на рынке стала весьма существенной. В Финляндии и других странах Западной Европы компактные квартиры-студии давно уже получили широкое признание, став одним из атрибутов современного европейского стиля жизни. Недавно мы открыли два шоу-рума квартир-студий в наших комплексах комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе и INKERI в городе Пушкин. В шоу-румах представлены в натуральную величину квартиры-студии с балконами (площадью 20 и 25 кв. м. соответственно), в которых выполнена полная финская отделка «под ключ», меблировка, оснащение бытовой техникой и декорирование. В такой квартире-студии при правильном использовании пространства можно очень удобно расположить все что нужно для комфортного проживания.

Главный дискомфорт студии – социальный. Неблагоприятная среда, множество случайных людей. Что же до планировок – неудачные студии встречаются, но в студии даже меньше возможностей сделать плохую планировку, чем в 3-комнатной квартире.

– Считается, что большое количество студий в доме – это плохо. Какое количество студий, однокомнатных, двухкомнатных и т.д. квартир в доме оптимально?

Екатерина Гуртовая. Люди должны отчетливо осознавать в момент покупки: если в объекте предусмотрены сплошные студии, то это может предопределять и формирование определенной социальной среды, особенно если это объект эконом-класса. Если застройщик изначально формировал инвестиционный продукт, особенно в «экономе», где предлагаются только малогабаритные квартиры и по низкой цене, то вокруг будут постоянно находиться «инвестиционные квартиры», которые продаются или сдаются в аренду – и рядом появляется множество меняющихся жильцов. Однако принципиально другой оказывается ситуация, если девелопером предусмотрена продуманная, взвешенная квартирография. Так, во всех наших комплексах в Петербурге квартирография отличается сбалансированностью – наличием разнообразных квартир, что позволяет проживать разным по составу семьям, и все будут вполне комфортно себя чувствовать.

Слабая сторона студий в основном носит социальный характер: такие квартиры чаще всего сдаются в аренду или перепродаются. В любом случае это связано с частой сменой соседей. Непрогнозируемая и повышенная ротация жильцов некомфортна для жителей других квартир и в конечном итоге отражается на содержании и состоянии общего домового имущества, ведь арендаторы не относятся к нему как к своему.

На мой взгляд, идеальным сценарием является разделение объектов с просторными квартирами (3–4-комнатными) и объектов с преобладанием малогабаритного жилья. Излишне широкий ассортимент обычно показывает пониженную ликвидность больших квартир, если они соседствуют со студиями и маленькими однушками.

Преобладание того или иного формата в проекте во многом зависит от класса жилья. В жилых комплексах высокого класса вы никогда не встретите студий, а в объектах комфорт-класса вряд ли есть такие эксклюзивные форматы, как пентхаусы или двухуровневые квартиры, они в основном преобладают в премиум-сегменте.

В зависимости от целей приобретения нужно изучать характеристики жилого комплекса. Семейным покупателям стоит обратить внимание на квартирографию: если в доме, условно говоря, 90% студий, то это не вполне подходящий вариант.

Согласно нашей аналитике, самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры. Их доля в структуре продаж достигает 50%. За ними в примерно равных долях идут студии и двухкомнатные квартиры. В текущих экономических реалиях тенденции на увеличение площади квартир пока нет. За 1,5 года средняя продаваемая площадь в проектах нашей компании не снижалась.

Нет критерия оптимальности. Застройщик хочет как можно больше быстро продаваемого жилья, жители хотят как можно меньше квартир, сдаваемых в аренду. Можно говорить о том, что если в доме более 60% малогабаритного жилья (студии и однокомнатные) – это плохо, это уже ощутимый фактор влияния на социальную среду.

– А что говорит европейский опыт квартирографии?

Практически всеми категориями покупателей востребованы квартиры с объединенным пространством кухни и гостиной. Уже на протяжении нескольких лет наша группа строит дома с наличием таких квартир. Большая кухня-гостиная дает возможность комфортно обустроить место общения всех домочадцев, визуально расширяет пространство.

Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка. Как правило, площадь жилых и часто используемых помещений увеличивают за счет уменьшения прихожей или санузла. Но из любого правила бывают исключения. Например, утверждать, что большие коридоры съедают площадь жилых комнат, не всегда оправданно: грамотное использование пространства коридора могут сделать его достаточно функциональным, увеличив полезную площадь комнат.

Наша группа компаний разрабатывает квартирографию для каждого своего объекта индивидуально. Факторами влияния выступают месторасположение жилого комплекса, потребности клиентов и класс объекта. Класс объекта определяет не только метраж, но и структуру предложения по типам квартир. Так, например, отказ от студий в квартирографии – уже устоявшийся тренд для объектов бизнес-класса. Доля квартир-студий в «бизнесе» минимальна или они вообще отсутствуют, как, например, в жилом комплексе «Два ангела» на Республиканской. Доля многокомнатных квартир в таких жилых комплексах, соответственно, выше, чем в «комфорте». В бизнесе-классе также появляются квартиры большей комнатности (4–5 комнат). Естественно, квартиры больше по площади в среднем на 10–15 кв. м. Тенденция, характерная для жилых комплексов комфорт-класса, строящихся в области, – более мелкая нарезка квартир. В городских проектах квартирография формируется в зависимости от престижности района.

При проектировании наших жилых комплексов мы тщательно продумываем все нюансы квартирографии. В каждый проект добавляем изюминку. Так, в клубном доме G9, который мы возведем на улице Грибалевой, представлен ряд редких типов квартир: с видовыми террасами, с возможностью установки камина. Необычные планировки мы реализовали и в проекте «Новое Сертолово» – квартиры с эркерами.

Предложение следует за потребительскими предпочтениями. 20 лет назад европейские студии казались нам экзотикой, сегодня россияне не удивляются – привыкли. Запросы на «минимизацию планировок» в целом удовлетворены. Можно ожидать, что мы сейчас будем привыкать к квартирам с готовой отделкой.

40% покупателей хотят совмещенную кухню-столовую, так называемую европланировку, это оптимизирует площадь. Другие 40% хотят иметь отдельную кухню и отдельную гостиную – но это чаще старшее поколение, это дань привычкам. Рациональным это не кажется – в массовом сегменте это обычно означает тесную кухню и редко, а то и почти никогда не используемую гостиную. Дальше у человека возникает выбор: сушить постельное белье в гостиной или в ванной? И то и другое не выглядит вполне удобным, но для прачечной места не предусмотрено. Особенно этот вопрос актуален в холодное или дождливое время года, когда не спасает балкон (обычно захламленный, потому что в квартире недостаточно кладовых).

А еще 20% покупателей колеблются, выбирая между отдельной кухней и еврокухней-столовой. Они в итоге качнутся в пользу «евро», и это закрепит тренд.

Аналогично произойдет с другими помещениями: лучше иметь небольшую спальню, но выделить кладовую для одежды, истребляющую беспорядок в доме.

– Есть прогнозы, что массовое жилье будет уменьшаться по площади и снижаться по высоте потолков. Ваше мнение?

За последние 6 лет средняя площадь квартиры в массовом сегменте сократилась с 60 до 47 кв. м. Это происходит и за счет оптимизации планировок. Для объектов, расположенных в городской черте, важен и другой фактор: люди сегодня больше времени хотят проводить в общественных, культурно-досуговых местах (а не дома перед телевизором). И тренд на оптимизацию площадей квартир с этим связан: если семья проводит много времени вовне, ей уже не обязательно иметь большую квартиру и большие комнаты. Думаю, в ближайшие годы этот тренд сохранится.

Высота потолков поведет себя, как площадь: уменьшится. Хочется надеяться, что не очень сильно.

Екатерина Гуртовая. Если говорить о массовом жилье, то при неблагоприятной экономической ситуации все застройщики будут стараться максимально снизить стоимость покупки для клиента. Небольшие квартиры с малым бюджетом всегда и на любом рынке востребованы – и это характерно для всех стран Европы.

Люди все меньше времени проводят дома. Многие воспринимают уже как норму то, что в квартиру приходят лишь немного отдохнуть после работы – по сути, поспать и позавтракать, даже в выходные дни люди стали мало находиться дома.

В развитом обществе доминирующей становится установка – не накапливать дома всевозможные вещи, которыми почти никогда не пользуешься. И этот тренд, весьма благоприятный с сточки зрения дизайна и организации пространства, соответствует тенденциям на уменьшение размера квартиры.

Что касается высоты потолков, то здесь чувствительность покупателей намного больше, чем в вопросе о площади квартиры. Потолков высотой, допустим, 2,3 метра никогда не будет в новых квартирах.

Вадим Шувалов

МАТЕРИАЛЫ, К КОТОРЫМ ВЫ ЖЕЛАЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ДОСТУП, ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ НА ДАННОМ ВЕБ-САЙТЕ НА ДОБРОСОВЕСТНОЙ ОСНОВЕ И ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО В ОЗНАКОМИТЕЛЬНЫХ ЦЕЛЯХ.

ДАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ ЛИЦ И НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ЛИЦАМ НА ТЕРРИТОРИИ СОЕДИНЕННЫХ ШТАТОВ ИЛИ ЛИЦАМ, ЯВЛЯЮЩИМСЯ РЕЗИДЕНТАМИ ИЛИ НАХОДЯЩИМСЯ НА ТЕРРИТОРИИ АВСТРАЛИИ, КАНАДЫ, ЯПОНИИ ИЛИ ЛЮБОЙ ДРУГОЙ ЮРИСДИКЦИИ, В КОТОРОЙ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДОСТУПА К ИНТЕРЕСУЮЩИМ ВАС МАТЕРИАЛАМ НАРУШАЛО БЫ КАКОЙ-ЛИБО ДЕЙСТВУЮЩИЙ ЗАКОН ИЛИ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ АКТ.

Материалы не представляют собой и не являются частью какого-либо предложения или приглашения приобрести ценные бумаги или осуществить подписку на ценные бумаги в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде, Японии или в какой-либо юрисдикции, в которой такие предложения или продажи являются незаконными. Любые ценные бумаги, выпущенные в рамках размещения, не были и не будут зарегистрированы в соответствии с Законом США о ценных бумагах 1933 года, с учетом изменений, или в соответствии с каким-либо действующим законом о ценных бумагах в каком-либо штате, провинции, стране, юрисдикции или на какой-либо территории в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде или Японии. Соответственно, кроме случаев, когда применимо освобождение на основании соответствующих законов о ценных бумагах, любые такие ценные бумаги не могут быть предложены, проданы, перепроданы, приняты, реализованы, отклонены, переданы, вручены или распределены, прямо или косвенно, на территории или на территорию Соединенных Штатов, Австралии, Канады, Японии или любой другой юрисдикции, если какое-либо такое действие представляло бы собой нарушение соответствующих законов или требовало бы регистрации таких ценных бумаг в соответствующей юрисдикции. В Соединенных Штатах не будет осуществляться публичное предложение ценных бумаг.

Материалы адресованы и предназначены только для лиц на территории государств-участников Европейской экономической зоны, которые являются "квалифицированными инвесторами" в значении статьи 2(1)(e) Директивы ЕС о проспекте эмиссии (Директива № 2003/71/EC) (далее - "Квалифицированные инвесторы "). Кроме того, в Соединенном Королевстве материалы предоставляются и предназначены только для Квалифицированных инвесторов, которые являются лицами, имеющими профессиональный опыт в вопросах, касающихся инвестиций, подпадающими под действие статьи 19(5) Приказа (Финансовое содействие) 2005 года в рамках Закона Великобритании о финансовых услугах и рынках 2000 года (далее - "Приказ "), или которые являются лицами с высоким уровнем дохода, подпадающими под действие статьи 49(2)(a)-(d) Приказа, а также для других лиц, которым они могут на иных основаниях законным образом быть предоставлены (все такие лица далее совместно - "соответствующие лица "). Любая инвестиция или инвестиционная деятельность, которой касаются материалы, доступна только соответствующим лицам в Соединенном Королевстве и Квалифицированным инвесторам в любом государстве-участнике Европейской экономической зоны, кроме Соединенного Королевства, и будет осуществляться только с такими лицами. Прочим лицам не следует полагаться или совершать действия на основании материалов или какой-либо части их содержания. Если у Вас нет разрешения просматривать материалы на данном веб-сайте, или если Вы сомневаетесь, имеете ли Вы на это право, просьба покинуть данную веб-страницу. Такие материалы запрещено публиковать или иным образом перенаправлять, распространять или отправлять на территории или на территорию Соединенных Штатов, Австралии, Канады, Японии или любой юрисдикции, в которой такие предложения или продажи являются незаконными. Лица, получающие такие документы (включая депозитариев, номинальных держателей и доверительных управляющих), не вправе распространять или рассылать их на территории, на территорию или с территории Соединенных Штатов, Австралии, Канады или Японии.

Подтверждение понимания и принятие предупреждения

Я гарантирую, что я не нахожусь в Соединенных Штатах, а также не являюсь резидентом и не нахожусь в Австралии, Канаде, Японии или любой другой юрисдикции, в которой доступ к указанным материалам является незаконным, и я подтверждаю, что я не буду передавать или иным образом пересылать какие-либо материалы, содержащиеся на данном веб-сайте, какому-либо лицу в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде, Японии или на любой другой территории, на которой любое такое действие нарушило бы какой-либо локальный закон или нормативно-правовой акт.

Я прочел и понял изложенные выше положения предупреждения. Я понимаю, что предупреждение может затронуть мои права, и соглашаюсь соблюдать его условия. Я подтверждаю, что мне разрешен доступ к данным материалам в электронной форме.

На рынок жилой недвижимости Петербурга вышла никому не известная компания АО «Главинвестпроект Северо-Запад». Зарегистрирована в Москве, арендует у ФСК «ЕЭС» участок на проспекте Юрия Гагарина и планирует построить на нем жилой комплекс бизнес- и комфорткласса.

Комиссия по землепользованию и застройке Петербурга отложила вопрос о превышении предельных параметров высоты для строительства жилого комплекса бизнес-класса на проспекте Юрия Гагарина, 32.

Членов комиссии смутило то, что за проект берутся неизвестные в городе компании с уставным капиталом в 10 тыс. рублей: «Главинвестпроект Северо-Запад» и «Бизнес-сити». Заявленная высота объекта - 80 м, при допустимой - 40 м. Также чиновников и депутатов смутил и стопроцентный иностранный капитал.

Но вопросы у главы комиссии, вице-губернатора вызвала вовсе не высота, а непонимание того, кто вообще собирается строить дома на петербургской земле.

«И здесь мы полностью поддерживаем его позицию, - заявила СМИ член КЗЗ, депутат . - Вопрос-то в том, что непонятно, а с кем вообще мы имеем дело? Не пойми откуда взявшиеся компании, каждая с капиталом в десять тысяч. А потом будут обманутые дольщики, кто это будет решать? Кроме того, никаких обременений у застройщика нет, он не должен строить никакие социальные объекты, потому что земля-то в собственности ФСК «ЕЭС».

На основании чего вы делаете выводы

Заявитель АО «Главинвестпроект Северо-Запад» и застройщик ООО «Бизнес-Сити» рассказали Смольному такое, что не очень впечатлило. Согласно документам, представленным в КЗЗ и имеющимся в распоряжении СМИ, у первой компании в штате 15 человек, у второй - 20. Уставной капитал - по 10 тысяч у каждой. С происхождением ООО «Бизнес-Сити» все более или менее ясно: учредитель и генеральный директор - Жумагуль Тураровна Абдиева. Она же, согласно данным системы СПАРК, - генеральный директор , известного, в частности, небоскребом «Лидер Тауэр» на площади Конституции. Совладельцем компании в СМИ называют , коммуниста, депутата Госдумы от КПРФ, зампреда комитета Госдумы по энергетике.

Имеет отношение к «Лидеру» и другой депутат - тоже коммунист, парламентарий ЗакСа (с 2007 года сотрудничал с компанией «ГК «Лидер Групп», где с 2015-го занимал пост председателя совета директоров, отвечая за стратегические вопросы развития). Сейчас, по его словам, он всего лишь владеет долями в компании, которые переданы в доверительное управление. «Я не имею права заниматься операционной деятельностью или занимать оплачиваемые посты, но, слава богу, меня никто не может лишить моей собственности, в том числе долей участия», - заявил «Фонтанке» коммунист. На вопрос о том, является ли ООО «Бизнес-Сити» «дочкой» ГК «Лидер», депутат ответил коротко: «Без комментариев. Я не знаю, на основании чего вы делаете выводы, каких слухов и домыслов».

Тем не менее, как сообщила Оксана Дмитриева, господин присутствовал на заседании КЗЗ, где обсуждался проект жилого комплекса на Гагарина.

Депутат ЗакСа от фракции КПРФ и в прошлом девелопер «Лидер Групп» Александр Рассудов сообщил коллегам, почему ФСК «ЕЭС» заинтересована в проекте: «Это устаревшее сетевое хозяйство. ФСК вложила достаточно значительные средства, чтобы создать в обмен новое сетевое хозяйство… и по договоренности с городом вначале подразумевалось, что все эти заказы ФСК производит с учетом того, что потом эта территория может быть вовлечена в хозяйственный оборот».

И по итогам заседания решение коллег не поддерживает. «Некоторые члены комиссии некорректно преподнесли информацию о намерениях «Главинвестпроекта Северо-Запад». Во время заседания докладчик Александр Мюльберг ясно сообщил, что девелопер берет на себя социальные обязательства перед жителями района», – заявил парламентарий.

Согласно этой информации, «Главинвестпроект Северо-Запад» построит детский сад на 350 мест, а также ЗАГС в Московском районе. Кроме того, владелец земельного участка – ФСК «ЕЭС» («Главинвестпроект Северо-Запад» арендует эту территорию под строительство ЖК) – уже начал каблирование воздушных линий электропередач в двух кварталах Московского района. Это обойдется примерно в полмиллиарда рублей.

«Таким образом, в строительство инфраструктуры города будет вложено около миллиарда рублей», – отметил парламентарий.

Участок для будущего строительства расположен на территории бывшей Чесменской подстанции недалеко от пересечения улиц Гагарина и Типанова. По словам Дмитриевой, еще в прошлом году прежний состав КЗЗ согласился на изменение зоны застройки на этом участке. Сейчас здесь значится зона ТД1-1_1 - то есть деловая с разрешением жилой застройки для плотно застроенных территорий, что для этого участка «явная натяжка», замечает Оксана Дмитриева.

Проект «Студии 44» по строительству ЖК на этом месте

Происхождение заявителя проекта - АО «Главинвестпроект Северо-Запад» - крайне заинтересовало членов КЗЗ. «Интересные такие вопросы выясняются… ФСК организовывает компанию на Кипре со 100-процентным иностранным капиталом. Значит, наши денежки от абонентов уходят туда, в офшор, через эту компанию, вы это хотите сказать?» - спросил депутат ЗакСа Алексей Ковалев.

СМИ попытались найти собственников загадочной фирмы. Судя по документам, о которых говорилось выше, 100% этой компании принадлежит «Листпойнт Инвестментс Лимитед». По данным СПАРК, к кипрскому офшору ведут следы ликвидированного ООО «Главинвестпроект», которое было зарегистрировано в Новосибирске. Однако, если свериться с данными островного Департамента регистрации и официальной ликвидации компаний, собственность на офшор принадлежит двум другим компаниям. Это Isiola LTD, зарегистрированная на Виргинских островах, и кипрская же Sonan Limited. Причем в списке владельцев последней значится Андрей Раппопорт.

Фамилия Раппопорт известна каждому, кто хоть сколько-нибудь знает о положении дел в российском электросетевом бизнесе. Андрей Натанович занимает 87-е место из двухсот богатейших людей России по версии Forbes. Его состояние оценивается примерно в,1 млрд. Согласно открытым данным, в 2004–2008 годах - член правления ОАО РАО «ЕЭС России», в 2002–2009 годах - председатель правления ОАО «ФСК ЕЭС», в 2012–2013 годах - первый заместитель и советник главы ОАО «Роснано» Анатолия Чубайса. Согласно данным СПАРКа, Раппопорт - бывший член советов директоров более чем десятка региональных электросетевых компаний. На данный момент занимает должность председателя координационного совета Московской школы управления «Сколково».

Любопытно, что в базе данных офшорных компаний Offshore Leaks также обнаруживается Andrey Rappoport - с офшором Garissa Ltd. Информация была обнародована в мае 2016 года консорциумом журналистов-расследователей (ICIJ), которые, помимо Раппопорта, еще 15 россиян назвали миллиардерами с панамскими офшорами, а всего в их базе несколько тысяч российских граждан.

Кстати, и второй собственник кипрской «Листпойнт Инвестментс Лимитед», Isiola LTD с Виргинских островов, тоже фигурирует в тех же панамских бумагах.

Напомним, что проект жилого комплекса у пересечения Гагарина и Типанова был выполнен «Студией 44» и одобрен Градсоветом в декабре 2016 года. Хаотичной окружающей застройке «авторы противопоставили строгую симметричную композицию из двух высотных зданий-арок в виде буквы „П“ и расположенного за ними огромного каре». По словам Никиты Явейна, источником вдохновения для него послужило творчество петербургских архитекторов, уехавших в Москву.

Общая площадь зданий - более 234 тысяч кв. м, в том числе - 124 тысячи кв. м жилья бизнес- и комфорткласса. На верхних этажах домов-«арок» разместят пентхаусы, в нижнем этаже расположится местный «Гостиный Двор» и фитнес-центр. На небольшой пьяцце между наружными и внутренним корпусами соорудят каскадный фонтан.