Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий .

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар . Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

• продаже;
• приобретении;
• аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса .

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219 , предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

• аптекой;
• магазином;
• офисом;
• стоматологическим кабинетом;
• библиотекой;
• развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные .

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции .

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить :

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• техпаспорт;
• экспликацию, поэтажные планы;
• справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
• свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
• бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор .

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы .

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует :

• изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
• устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
• устройства вентиляции;
• установки технологического оборудования;
• переноса перегородок;
• проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
• ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства . Далее последовательность действий такова:

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство , а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Первый этаж:

Вход через небольшое крыльцо (2 м²).

Тамбур - 2.27 м² (помещение для теплорегуляции воздуха с улицы). Слева вдоль стены место для вешалки - здесь оставляем верхнюю одежду и обувь, в которой хозяева только что пришли и собираются идти снова (например, вы ухаживаете за садом и зашли за чем-то на минутку, дети гуляют и пришли попить воды и т.д.). Справа котельная. Удобно, что рядом со входом. Плюс есть доступ из дома (не нужно одеваться и выходить на улицу). На плане показано открывание двери, дверь всегда в закрытом состоянии, ходить в котельную часто не нужно.

Коридор. Слева при входе место для тумбочки / полочки под сумочку и ключи. Вдоль правой стены гардеробные шкафы с раздвижными дверьми. По центру шкафа есть проход в гардеробную. Шуба / пальто, которые активно носятся в этом сезоне, вешается в эти гардеробные шкафы (секции слева и справа). В гардеробной комнате (6.86 м²) хранится одежда и обувь других сезонов. В ней же можно оставить одежду большого числа гостей, если они приехали на мероприятие все сразу.

Санузел - 3 м². Вмещает душ, раковину и унитаз. Может использоваться как гостевой при входе, дневной для жителей дома и хозяевами спальни 1.

Спальня 1 - 10.22 м². Может использоваться как гостевая, спальня бабушки, взрослого ребенка, кабинет или детская игровая. Встает двуспальная кровать с матрасом 1.4 м шириной при комфортных проходах с обеих сторон от кровати (матрас может быть и 1.6 м шириной, для прохода место останется) и гардеробный шкаф.

Гостиная - 25.65 м². Отделена от входной зоны и гостевой (спальной) зоны. Дверь в гостиную расположена таким образом, что при ее открывании сидящим на диване или за обеденным столом не виден туалет (если кто-то встал с дивана и проходит мимо двери в санузел, предусмотрено, что унитаз в санузле не виден - видна только раковина). Гостиная поделена на 2 зоны - отдыха (диваны + кресла + журнальный столик + телевизор) и обеденная зона (вместо отдельной столовой). Обеденная зона хорошо освещается - напротив стола по обеим стенам окна. Зона отдыха с приглушенным искусственным освещением, напротив телевизора нет окна - не будет бликов на экране.

Кухня - 16.34 м². Проход на кухню есть из коридора: прямо от входа, чтобы сразу отнести продукты, например. Второй вход на кухню через гостиную, отделенную двустворчатыми дверьми. Двери могут быть раздвижными или распашными, стеклянными или деревянными. Дверь может быть и одностворчатая. Перегородку между кухней и гостиной можно вообще не делать по желанию хозяев. На кухне выделена рабочая зона буквой Г. При таком раскладе на квадратной кухне свободно встает круглый стол для завтраков на 4-5 человек. Стол ставится у окна, есть стеклянная дверь на террасу.

Терраса - 25.79 м². По плану открытая, без навеса. Может быть с навесом, частично застекленная, ступени могут располагаться в том месте, где это логичней всего на конкретном участке. Можно отзеркалить кухню на террасу и сделать там летнюю кухню с мангалом. Террасу можно и не делать. Сделать второе крыльцо или вообще не делать дверь на улицу из кухни.

Второй этаж:

3 спальни - 22.28 м², 16.04 м² и 19.58 м². В Спальне 2 и Спальне 3 стоят двуспальные кровати с матрасом шириной 1.8 м², в Спальне 4 - с матрасом 1.6 м². Во все спальни вмещаются прикроватные тумбочки, гардеробные шкафы 2.5 м, компьютерные или рабочие столы. Напротив кровати есть зарезервировано место под телевизор.

2 санузла - туалет с раковиной и небольшой системой хранения (1.84 м²) и ванная (4.28 м²) с туалетом, раковиной и ванной.

Постирочная - 4.41 м². Встает стиральная и сушильная машина, большая система хранения, столешница, гладильная доска. Белье не придется сушить в ванной или на террасе.

Данная планировка 10 на 10 универсальна. В ней есть весь необходимый стандартный функционал для комфортной жизни семьи из 4-5 человек.

Помещение как объект аренды

В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не содержит отдельных норм об аренде помещений , к данному виду сделок применяются некоторые положения § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Эта практика, безусловно, логична, так как помещение — это часть тех же зданий или сооружений, имеющая конструктивные границы (ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

При заключении любого договора должен быть согласован его предмет (ст. 432 ГК РФ) как существенное условие. По смыслу ст. 650 ГК РФ предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. Следовательно, в тексте необходимо четко идентифицировать последнее.

Для того чтобы четко определить объект, следует воспользоваться сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, которые представляются в виде выписки. И уже на этой стадии мы первый раз определяем целевое назначение помещения с помощью дифференциации объектов на жилые, т. е. пригодные для постоянного проживания людей, и нежилые, т. е. не предназначенные для непрерывного нахождения в них граждан (подп. 10 п. 5 ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Так как темой нашей статьи являются нежилые помещения, далее мы будем разбираться с вопросом деления по целевому назначению только этой категории объектов.

Целевое назначение: понятие и значение

Интересно отметить, что в законодательстве термин «целевое назначение помещения в договоре аренды» вообще никак не определяется. Но при этом судебная практика по спорам о нецелевом использовании арендованного имущества весьма обширна (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2013 по делу № А56-20339/2012, Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2014 по делу № А35-9521/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2012 по делу № А63-11046/2011).

Если следовать дальше алгоритму составления договора аренды нежилого помещения, то встает вопрос о соотношении понятий «целевое назначение», «назначение», «целевое использование». По сути, все они являются синонимами, поэтому употребление того или иного сочетания слов не меняет общего смысла явления.

Не знаете свои права?

Мы уже выяснили, что такой признак, как нежилое, является для помещения существенным на стадии определения объекта договора. Что касается остальных классификаций на виды целевого назначения помещения, то это уже больше относится к условиям использования арендуемого помещения.

Таким образом, получается, что целевое назначение нежилого помещения — это такая категория, которая определяется только сторонами сделки. Рассматриваемое нами понятие применяется как устоявшаяся терминологическая конструкция при составлении договора аренды. Согласно пп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендованное имущество должно использоваться в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Каким образом прописывают то или иное назначение, разберемся далее.

Оформление условия о целях аренды

Еще раз повторимся, что целевое назначение сдаваемого помещения устанавливается участниками сделки. При этом есть несколько вариантов:

1. Сторонам не принципиально, для каких именно целей сдается помещение, главное, чтобы оно не использовалось для проживания. Тогда в условиях договора может быть прописано кратко: «Передается в аренду нежилое помещение».
2. Стороны указывают цель использования в виде общего определения. Например, административное, торговое, производственное.
3. Арендодатель сдает помещение по узкоспециализированному назначению. Такая ситуация часто встречается при аренде муниципального и государственного имущества. При этом в договоре может быть указано, что объект сдается не просто под магазин, а, например, под продуктовый магазин.

Классификация нежилых помещений по целевому назначению

И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.

По функциональной обособленности:

1. Основные, где осуществляется деятельность предприятия (залы, кабинеты и т. п.).
2. Вспомогательные, или обслуживающие помещения первой категории (коридоры, тамбуры, санузлы, лестничные клетки и др.).

По фактическому назначению:

• торговые;
• производственные;
• складские;
• помещения бытового обслуживания;
• гаражные;
• административные;
• помещения для размещения предприятий общепита;
• для образовательной и научной деятельности;
• лечебно-санитарные;
• культурно-развлекательные.

Итак, целевое назначение арендуемого нежилого помещения является условием использования передаваемого имущества и определяется сторонами сделки. При этом можно воспользоваться классификациями, содержащимися в приведенном выше письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства СССР, либо определить данный пункт договора самостоятельно.