Арендное жилье - это жилое помещение государственного жилищного фонда, которое предоставляется в аренду за плату по договору найма.

В Беларуси этот термин стали использовать после выхода указа №512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (от 8 ноября 2011 года).

Однако тема государственного арендного жилья активно обсуждалась в деловых и общественных кругах до появления в свет данного документа. Арендное жилье должно было стать одним из инструментов для решения жилищных проблем многих белорусов. Собственно, это подтверждала и мировая практика.

После выхода в свет указа № 13, которым значительно был сокращен перечень категорий граждан на получение льготного кредита, тема государственного арендного жилья стала еще более актуальной. Оно рассматривалось как альтернатива льготным кредитам, которые массово предоставлялись на строительство квартир. Чтобы снизить нагрузку на бюджет, государство обратилось к частным застройщикам и предложило им строить арендные дома.

Фонд государственного арендного жилья стали формировать из жилых помещений служебного, специально-служебного и специального назначения. Позднее он пополнился и за счет освободившихся нанимателями квартир.

После завершения приватизации, которая была разрешена только до 1 июля 2016 года, в него также были включены неприватизированные квартиры.

В 2012 году в республике начали возводить первые арендные дома. Предполагалось, что уже к 2016 году фонд государственного арендного жилья пополнится не менее чем на 1 млн кв.м нового жилья.

Однако планы не сбылись. Возник дефицит бюджетных денег, и новое строительство стало сворачиваться. Что касается бизнеса, то он тоже не заинтересовался этим сегментом рынка. В первую очередь, по причине слишком дорогих кредитов банков, которые можно было бы привлечь на строительство, и слишком долгой окупаемости проектов.

Объемы ввода нового арендного жилья по республике

Арендное жилье в 2017

Отрицательная динамика ввода в эксплуатацию арендного жилья продолжится и в 2017 году. До конца года в республике планируется построить еще 114,6 тыс. кв.м. Больше всего новых арендных квартир будет построено в Гродненской области (51,3 тыс. кв.м). Минимальное количество арендного жилья - 5 тыс. кв.м - будет введено в эксплуатацию в Витебской области.

Минск – отдельной строкой

В столице насчитывается около 20 тысяч арендных квартир. Основную долю фонда - около 14,5 тыс. - составляют неприватизированные квартиры и комнаты, которые после 1 июля 2016 года переквалифицированы в категорию арендных. Многие минчане подали документы на приватизацию в последние дни. Поэтому эта цифра может уменьшиться.

Арендные дома в столице начали строить в 2013 году. В марте введены в эксплуатацию 2 жилых дома в Парке высоких технологий по ул. Купревича, 9, 9А, по генплану общей площадью 15 774 кв.м.

В 2014 году построено 8 арендных жилых домов общей площадью 67 176 кв.м, из них 1 - на ул. Селицкого, 1 - на ул. Тухачевского, 1 - в границах ул. Уборевича - Чижевских - Корзюки, 4 - в жилом квартале «Магистр» и 1 - в районе ул. Тимошенко - Шаранговича.

В 2015 году введено в эксплуатацию 6 арендных домов общей площадью 47 687 кв.м, из них 3 - в жилом квартале «Магистр», 1 - в границах ул. Алтайской - Охотской - пер. Болотникова и 2 - в микрорайоне Михалово-2.

В 2016 году за счет арендных платежей построено 2 дома общей площадью 14 666 кв.м в составе квартала жилой застройки на ул. Таежная - ул. Ключевая.

В этом году завершилась реконструкция дома на ул. Осипенко, 19 (47 квартир).

Сегодня строятся 2 дома на пересечении ул. Выготского и ул. Проектируемой, 3. Первый рассчитан на 119 квартир, второй - на 129 квартир.

Кто имеет право получить арендное жилье

Получить государственное арендное жилье может любой человек. Но это только теоретически. Арендных квартир в стране пока не так много, сколько претендентов на него. К тому же есть так называемые первоочередники. В их числе: судьи, прокуроры, молодые специалисты, военные, силовики, ученые и некоторые другие.

Чтобы получить государственное жилье в аренду, у претендентов не должно быть жилья в частной собственности.

Кроме того, им распределяется не более 40% от вновь построенных либо освободившихся арендных квартир, а военным и силовикам - не более 10%. На все остальные квартиры могут претендовать очередники.

Сколько придется платить

Расчет арендной платы определяется следующим образом: число квадратных метров квартиры умножается на 0,2 базовой величины и на коэффициент экономико-планировочной зоны.

Коэффициенты утверждаются облисполкомами и Мингорисполкомом и зависят от месторасположения квартиры.

При расчете арендной платы есть льготы. Для нанимателей, которым квартиры предоставлены на время работы или службы (в пределах 20 кв.м на человека), а также проживавших в квартирах на момент их перевода в арендное жилье, установлен понижающий коэффициент 0,1 (в Минске - 0,2, в населенных пунктов Гомельской области с населением не более 5 тыс. человек - 0,08).

Кроме арендной платы жильцам надо оплачивать и услуги ЖКХ.

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», - заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры - год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности - в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса - работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт - паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», - заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, - это 4 года, по аренде - 17 лет, - рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», - согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», - аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.

Жилые помещения, которые не будут приватизированы до 1 июля текущего года, автоматически попадут в разряд коммерческих (арендных). Что это значит для рядовых белорусов?

Первое и самое главное: помимо оплаты коммунальных услуг придется вносить деньги еще и за аренду. Размер выплат по аренде вычисляется согласно общему правилу: площадь жилья умножают на 0,2 базовой величины (1 величина составляет 210 тыс. руб.), но если жилье лишь стало арендным, не будучи таковым изначально, во внимание принимаются и понижающие коэффициенты - 0,2 для Минска и 0,1 для других регионов.

Учтут и такие факторы: уровень благоустройства квартиры, а также ее принадлежность к конкретной экономико-планировочной зоне столицы. В Минске таких зон 5. Для каждой есть свой коэффициент от 0,5 до 1,5. Уровень коэффициента напрямую связан с близостью жилья к центру, а также с его состоянием.

Чтобы легче было понять, как это выглядит на практике, приведем пример: стандартная 2-х комнатная квартира на 48 м 2 , которая вследствие не приватизации стала арендной (с учетом понижающего коэффициента), находящаяся в 5-й зоне (при коэффициенте 0,5), сегодня стоит 201,600 рублей в месяц. А вот такой же вариант с жильем в 1-й зоне (с коэффициентом в 1,5) будет оценен в другую сумму 604,800. При этом за такие же по своим данным квартиры, которые были арендными с самого начала (из 5-й и 1-й зоны соответственно), платить нужно будет по 1.008 руб. и 3.024 руб.

Возможно ли выселение?

Если жилец более чем 2 месяца не платит за аренду или ЖКХ-услуги, это повод для выселения — таково постановление Совмина. Или же договор аренды просто не продлевается, если срок его действия скоро заканчивается. Дело будут рассматривать как минимум на протяжении месяца (с момента предупреждения и до обращения в суд), а значит, у жильца будет дополнительное время, чтобы погасить задолженность. Но фактическое выселение все-таки более чем возможно. Например, за 2015 год договоры аренды не продлили с пятью нанимателями жилья из разных районов.

До июля законодательство в жилищной сфере по отношению к неплательщикам слишком строгих мер не принимает. После нескольких неоплаченных месяцев проживания им в лучшем случае отключают воду и электричество. Отсутствие выплат на протяжении полугода грозит подачей в суд иска о переселении в квартиру с худшими условиями. Иными словами, без жилища никого не оставляют. Точнее, почти никого: если жилец как минимум три раза за год не привлекался к административной ответственности за нарушение правил эксплуатации жилплощади.

Кто и сколько должен платить

За приватизацию платить придется до нескольких сотен миллионов рублей, но можно оформить рассрочку на 40 лет (с первым взносом в 10%). Но несколько категорий граждан государство все-таки освободит от платы, их дома попросту сменят статус на социальные.

Конечно же, такая возможность есть не у всех: в этот круг лиц войдут наименее защищенные слои населения, например, пенсионеры или те, кто лишился квартиры в силу особых обстоятельств, граждане, которые не имеют денег для внесения выплат на приватизацию или аренду.

Что обойдется дешевле: арендовать квартиру или вносить деньги по рассрочке за приватизацию?

Посчитать не так уж сложно. Для этого можно взять условное значение: стандартная 2-комнатная квартира из 1 экономико-планировочной зоны оценена, предположим, в 200 миллионов рублей. При приватизации первый взнос по рассрочке составит 20 млн. Остальную часть суммы нужно разделить на 480 месяцев (40 лет). Так, ежемесячно придется вносить по 375 рублей. Аренда же выльется уже в другую сумму - 604,800 руб. Высчитывается она так же легко: 48 м 2 умножаются на 42 тыс. руб. (с учетом 0,2 базовых величин) и еще на 1,5 (так как это коэффициент 1-й экономико-планировочной зоны), а также на 0,2 (понижающий коэффициент).

Арендное жилье – отличный выход из положения для тех, кто пока не может решить квартирный вопрос, но в то же время не хочет отдавать заоблачные суммы за съемные квадратные метры. Как получить арендное жилье, какие документы необходимо предоставить и сколько это будет стоить? Во всех нюансах помогла разобраться главный специалист отдела жилищной политики администрации Первомайского района Минска Елена Филипушко.

Кто претендует на арендную квартиру?

– Получить квартиру из государственного жилищного фонда могут все граждане, но у некоторых есть преимущества. Первоочередное право на получение жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда имеют граждане в связи с характером трудовых отношений, не имеющие жилых помещений в собственности по месту работы, из числа судей, прокурорских работников, молодых специалистов, военнослужащих, ученых, профессорско-преподавательского состава вузов, работников организаций культуры. Отдельные списки о предоставлении арендных квартир составляют для старших участковых инспекторов, сотрудников Следственного комитета и Управления Департамента финансовых расследований, прокуроров, судей.

Куда обращаться и какие документы предоставить?

– Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, подают заявление о предоставлении арендного жилья в службе одного окна администрации района, в котором состоят на учете. Образец документа выдают на месте, при себе нужно иметь только паспорт. Тем, кто претендует на жилье от работы, нужно принести индивидуальное ходатайство от организации. В документе прописываются стаж, состав семьи, срок контракта, указываются адрес конкретного жилого помещения и основание для его предоставления. Максимальный срок рассмотрения заявления – один месяц. За это время с каждым заявлением работают индивидуально: изучают на жилищной комиссии, в случае одобрения – рассматривают на заседании в администрации района. Если заявку удовлетворяют, то в течение трех дней готовят пакет документов в трех экземплярах: для заявителя, расчетно-справочного центра, где оформляется договор найма, и третий – для ЖЭУ, которое выдаст ключи от заветной жилплощади.

– Ежемесячный платеж за арендную квартиру высчитывается по определенной формуле. Общая площадь помещения умножается на 0,2 базовые величины и коэффициент экономико-планировочной зоны месторасположения дома. Так, Минск условно разделен на пять экономико-планировочных зон: чем ближе к центру – тем выше величина. Для тех, кто получил жилплощадь на время работы, применяется понижающий коэффициент (это не распространяется на жильцов жилого квартала «Магистр» в Минске). Начисление арендной платы производят расчетно-справочные центры. Оплату можно провести в отделениях банков, на почте или через систему ЕРИП. Не стоит забывать, что отдельно нужно погашать коммунальные услуги.

На какую жилплощадь рассчитывать?

– Со списком свободных арендных помещений можно ознакомиться на официальных сайтах и стендах администраций районов. В последние годы заявлений поступает меньше. Если пару лет назад на однокомнатную квартиру было больше ста заявлений, то сейчас около 50-60. Востребованы «однушки», вторые по популярности – «двушки», после идут «трешки». Иногда пожелания горожан не совпадают с реальностью: например, мы не можем выдать двухкомнатную квартиру семье без ребенка. На данный момент в Первомайском районе Минска около 2348 арендных квартир, свободных мало.

За что можно лишиться съемных метров?

– Максимальный срок аренды – пять лет, но лишиться жилплощади можно раньше. Основаниями для расторжения договора найма могут быть неуплата арендной платы, задолженность по коммунальным платежам за два месяца без уважительной причины, сдача помещения в наем третьим лицам и другие нарушения жилищного законодательства. Для тех, кто стал нанимателем квартиры на период трудовых отношений, поводом для выселения станет расторжение контракта с организацией, которая предоставила жилье. Остаться без жилого помещения можно и в том случае, если после вынесения положительного решения о предоставлении арендной квартиры в течение 15 дней не обратиться в расчетно-справочный центр для заключения договора найма. В таком случае жилое помещение возвращается в реестр свободных.