This page requires JavaScript
Please enable JavaScript in your browser and reload this page

Трудно найти человека, которому была бы безразлична утрата десятков, а тем более сотен тысяч рублей. Именно столько можно потерять, связавшись с нечестными агентами по недвижимости. Эти деньги они стремятся получить в виде скрытой комиссии (то есть помимо основного вознаграждения). О том, как избежать обмана, рассказывает наш эксперт - менеджер АН «Монолит Истейт» Сергей Михайлович Сорочан.

За что платим агентам?

Cамый провокационный вопрос о комиссии звучит так: «За что вы берете такие деньги?» С непременным ударением на «такие». Для начала скажу, что мы не берем деньги - клиент платит риэлтору за выполненную работу. Теперь о «таких» деньгах. Напомню, что наш рынок недвижимости, а с ним и цены, сформировались за два десятка лет. Комиссионные, естественно, тоже. Варьируются они в районе 4-8%. Это зависит от сложности работы и возможных рисков.

В торговле (продажа недвижимости относится к этому виду деятельности, только является более сложным и ответственным действием) наценка колеблется от 25 до 200 (и более) процентов. Покупатель платит, и все. Недвижимость - товар дорогой, поэтому, и сумма в процентах от ее стоимости кажется большой. Однако, мы можем себе позволить выбросить купленную протухшую селедку, заплатив за нее 50% торговой наценки. А потерять недвижимость или деньги за нее не хотел бы никто. Значит, необходимо найти хорошего специалиста из хорошей компании, и платить достойное вознаграждение.

Другой вопрос, что у большинства нет культуры оплаты работы риэлторов. Точнее, желания это делать. Об этом говорилось неоднократно. Это связано, в первую очередь, с непониманием клиентами серьезности выполняемой риэлторами работы. А также, с неумением некоторых агентов объяснить и обосновать стоимость услуги. Некоторые, пытаясь начать свою карьеру в сфере риэлторского бизнеса, уходят оттуда со словами: «Я не смогу. Это не мое». И только немногие, после более откровенного разговора, говорят: «На самом деле, у вас работа просто адская». Для понимания, предлагаю любому клиенту взять отпуск месяца на полтора-два, и провести это время с агентом, окунувшись с головой в его работу.

Скупой платит дважды

Жадность, и клиентов, и некоторых нечестных горе-агентов, позволяет последним получать скрытую комиссию.

Поэтому самый главный совет, как этого избежать, очень прост: платите деньги, и вас не обманут. Только платите настоящим специалистам из нормальных фирм.

При проведении сделки специалист по недвижимости, кроме стоимости работы, предусматривает возможные риски, что автоматически заложено в размер комиссии.

К сожалению, многие, несмотря на риск лишиться недвижимости, и денег, решают сэкономить: сделать все самим или недоплатить посреднику. Это порождает попытку получить деньги сверх установленной суммы. Конечно, если агентство солидное, и клиент заявляет, что он не готов оплачивать стоимость услуг, то агент просто откажется от работы. Фирма готова идти на уступки, только пока это выгодно и вообще приемлемо. Но бывают агенты, а порой, и целые фирмы, которые говорят: «Да, мы согласны работать за 5 копеек». Тогда возникает вопрос: «Почему?». А потому, что они, декларируя маленький размер комиссии, стремятся оставить клиента у себя любой ценой, и получить свое скрытым путем. Другой причины не существует! Скажем, в одном агентстве комиссия заявлена в 200 тыс., и клиент идет к маклеру или в мелкую фирму, где с него обещают взять всего 30 тыс., но на деле возьмут все 250. Такое наблюдается часто. Обидно, но клиент сам выбирает.

Любой клиент поддается влиянию агента. Бывает так, что можно найти вариант намного лучше и дешевле, но это невыгодно для посредника по недвижимости. Тогда он будет искать пусть худший вариант, но там, где он может заработать. При этом легко найдет и подчеркнет минусы в «неправильном» варианте (по большому счету, не существенные), и плюсы (тоже не играющие серьезной роли) в «правильном», не нужном заказчику, но удобном и выгодном самому посреднику, и убедит клиента! Ведь люди, работающие в этом бизнесе, еще и психологи. Конечно, это непрофессионально. Если не хочешь работать за такие деньги - не работай. А тот, кто соглашается, но начинает ловчить, мешает настоящим профессиональным агентам. Клиенты, услышав их нереальные обещания, потом удивляются, узнав размер комиссии в надежной и честной компании.

Как говорил Бендер, есть «четыреста сравнительно честных способов отъема денег». У агентов их тысячи. Иной специалист может похлопать по плечу, говоря: «Зачем тебе столько платить? Я тебе все сделаю по дружбе». А потом вы узнаете, что он взял себе больше, чем могли бы получить совершенно незнакомые специалисты

Никто не хочет трудиться просто так. Иногда я могу бесплатно помочь своим друзьям. Именно помочь. Как правило, советом. Но если ко мне обращаются со сложным вариантом размена или просьбой найти что-то эксклюзивное, я не буду обещать им работу без комиссии. Знакомых у агентов много, и если они бесплатно будут на каждого работать, то останутся без денег. И при этом будут полностью загружены работой.

Некоторые агенты могут заверить вас: «Ничего платить не нужно, все оплачивает покупатель». Но имейте в виду, что покупателю они говорят, что все оплатит продавец. Профессионал так никогда не скажет: оплачивать работу специалистов должны обе стороны.

«Левые сделки»

Все, кто работает в сфере недвижимости (и крупные компании, и мелкие фирмы, и маклеры, и просто посредники) придерживаются определенных правил, каким должен быть размер комиссии. Если они предлагают «сэкономить», то на самом деле они делают все, чтобы получить те же деньги и даже намного больше. Немало случаев, когда человек числится в фирме, а зарабатывает «на левых сделках».

Вопреки насаждающемуся в СМИ и интернете мнению, поданному и оплаченному крупными фирмами, получением скрытой комиссии грешат и частные маклеры, и агентства недвижимости.

Как и когда возникает вопрос о неком «дополнительном заработке» для риелтора?

При оказании услуг на покупку недвижимости получить скрытую комиссию намного сложнее. Однако сегодня, когда продавец с «живыми» деньгами достаточно редок, есть возможность для риелтора сделать продавцу или его риелтору предложение, «от которого невозможно отказаться». Более того, продавцы или риелторы «залежалого товара» сами предлагают некую «премию» за то, чтобы сопровождающий покупателя риелтор «повлиял» на человека при выборе варианта. Помимо этических проблем при таких «сделках» существует и техническая сложность- ведь специалисту предстоит отстаивать интересы покупателя в предстоящих переговорах об условиях и проведении сделки при внесении аванса- задатка, а это сложно делать при наличии подобных «договоренностей». Очевидно, что перспективы у клиента такого «двойного агента» поторговаться и получить скидку стремятся к нулю. Да и по важным вопросам при проведении сделки интересы покупателя будут пренебрегаться в угоду возможного «приработка».

Однако где самое широкое поле для манипуляцией с ценой, так это при продаже недвижимости. И если при покупке шансы и у фирмы, и у частного маклера получить «верхушку» примерно одинаковы, то при продаже вперед с большим отрывом уходит «крупняк».

Подавляющее большинство недвижимости на сегодняшний день продается по так называемым эксклюзивным договорам, которые в серьезных агентствах составляются грамотными юристами. Причем формулировки настолько туманные и расплывчатые, что даже если обман раскроется и клиент решит обратиться в суд, привлечь к ответственности фирму будет очень сложно.

Маленькое лирическое отступление.

Как-то раз автор был свидетелем маленького, но очень профессионально исполненного спектакля, разыгранного в одном риелторском агентстве. Я сопровождал пожилую даму, близкую подругу моей мамы, которая после чтения «страшилок» в СМИ прониклась твердым убеждением, что продать квартиру, получить деньги и отправить их сыну в Америку она сможет только через одно из самых крупных агентств в городе.

Сначала милая девушка, сотрудник этой фирмы, усадив нас в переговорной, забрала документы на квартиру- «сделать ксерокс». Ксерокс делался до конца переговоров, то есть полтора часа. Сильный ход психологического воздействия- уже забрали документы, вроде как ничего не подписано, а клиент вроде как уже сделал первый шаг к «сотрудничеству».

Далее нам принесли договора, которые планировалось подписать. Я не знаю, какая офисная программа стоит у риелторов на компьютеров, я не нашел такого мелкого кегля у себя в настройках. Итак, 8-10 страниц мельчайшего текста были предложены пожилому человеку для ознакомления.

Но надо отдать должное, риелторы нарвались на «крепкий орешек»- достав очки в роговой оправе, моя знакомая начала внимательно изучать текст. Через некоторое время, увидев, что бабушка взялась за чтение всерьез и надолго, наша риелтор выскочила из переговорной. Через минуту она влетела: «Ой, я не тот договор вам принесла!» К этому времени было прочитано три страницы с моими комментариями. Снова ждем, приносят новый экземпляр договора. Начинаем читать- то же самое! «Нет, что вы, это СОВСЕМ ДРУГОЙ ДОГОВОР, там дальше отличия!»- пояснила «наш» агент. Еще через 10 ми нут- «Вам может чаю или кофе?»

Еще через 10 минут: «Ой, начальник сейчас уедет, мы не сможем подписать договор! А я уже деньги заказала на рекламу ВАШЕЙ квартиры!» Видя, что на нас этот аргумент не подействовал, милая девушка привела «юриста»: «Ну, что непонятно в нашем договоре? Давайте я вам все ОБЪЯСНЮ!».

Одним словом, создается такая обстановка, при которой даже опытному человеку сложно внимательно ознакомиться с договором.

Есть и еще одна сложность. Человек, пришедший к риелторам за помощью в продаже недвижимости, - дилетант, и как дилетант он всегда проиграет, если его «помощники» хотят его обмануть. На любые вопросы уже заготовлены ответы, риелторы, знающие процесс прохождения сделки, видят, где и как они смогут получить деньги.

При продаже есть несколько возможностей.

Можно убедить человека, что цена его квартиры существенно ниже той, которая сложилась на рынке.

Либо же за время, в течение которого квартира стоит в продаже, цена на нее подымается (похоже, цены медленно начали расти), о чем клиент, естественно, в известность не ставится.

Ключевой момент получения скрытой комиссии- получение аванса и подписание договора, назовем его условно «договором аванса», в отсутствие продавца.

При показе агент предупреждает риелторов продавца и / или самого продавца о том, чтобы переговоры о цене велись только в стенах агентства, чтоб с продавцом ни слова. Поверьте, аргументы заткнуть Вам рот найдутся- супруги разводятся, деньги делят, не надо, чтобы «он» или «она»знали, а то продавать не будут... А уж если ключ у риелтора и он показывает пустую квартиру...

А что же продавец? Почему он позволяет сделать из себя «лоха»? Начнем с того, что многие люди, обратившись в «солидное, надежное» агентство, не могут себе даже представить, сколько им за эти «солидность» и « надежность» предстоит заплатить. Либо же, если обращение было по рекомендации хороших знакомых, верят «рекомендованному» специалисту и его фирме. И здесь у фирм - существенное «преимущество». Хотя надо признаться- брать «сверху» или нет, как правило, целиком на совести именно исполнителя, специалиста, который занимается данной сделкой. Жесткой установки на получение скрытой комиссии в агентствах нет, во всяком случае, автор лично о подобных случаях не слышал.

Еще одна возможность при продаже получить денег побольше - «подъем» покупателя. Ему сообщают «пренеприятнейшее известие»- до него смотрели квартиру, вот люди только что созрели на покупку и дают денег на 100- 200-...тысяч рублей больше. (Причем подобный «подъем» возможен и до, и после внесения аванса.) Так что очень неудобно, но вы же понимаете, у них преимущество...Как вариант, после просмотра, когда потенциальный покупатель звонит агенту и говорит о готовности приобрести объект, ему говорят: «Вы знаете, это такой востребованный объект, у меня СТОЛЬКО желающих его посмотреть! Мы не угадали с ценой, скорее всего. Но если вы готовы дать на 100- 200 -... тысяч больше, я отдам его вам!» Некоторые продвинутые агенты даже берут «массовку» на роль потенциальных покупателей из числа соратников с фирмы, чтобы покупатель видел- да, желающих действительно много.

Сумма аванса, как правило, либо скромные 30-50-100 тысяч рублей, а вот «верхушка», которая называется «довнесение аванса», будет существенно значительнее. Причем «технология относительно честного изъятия денег» в данном случае, состоит в том, что «довнесение» производится ДО сделки. А в договоре с покупателем фигурирует пункт, по которому в случае ЛЮБЫХ переговорах с продавцом напрямую покупатель платит штраф в размере всех внесенных денег. И покупателю, что называется, себе дороже, пытаться «раскрыть глаза» продавцу на происходящее.

Получается, таким образом, что покупатель, соглашаясь подписывать подобный договор, вступает в молчаливый сговор с риелторами. Есть воры, а есть скупщики краденного...

Понятно, что «возможности» частного маклера при продаже намного скромнее. Заключать предварительное соглашение и получить аванс он будет, скорее всего, в присутствии владельца, и все цифры будут озвучены в присутствии продавца.

Что же делать, чтобы получить все свои деньги или не тратить лишнее?

Доверять свои метры, сотки или деньги специалисту, которого порекомендовали знакомые. Причем желательно поинтересоваться, что же такого замечательного делает этот человек, как и что делал для Ваших друзей и знакомых.

Быть в курсе цен на рынке как при покупке, так и при продаже недвижимости.

Если Вы заключили договор о продаже Вашей недвижимости - поинтересуйтесь, а за какую цену и в каких изданиях планирует выставлять ее риелтор (подобная информация не может быть «ноу-хау», как сказали одному моему подписчику в агентстве. Это ноу хау называется «Газета «Из рук в руки» и база «Виннер»)

Сразу оговаривайте, что будет напрямую общаться с контрагентами по сделке и обсуждать с ним финансовые вопросы

В заключении хотелось бы отметить интересную особенность. Как только заходит речь о скрытой комиссии, сразу начинаются разговоры о том, что:

а). риелторский бизнес малорентабелен (как говорил один мой знакомый бухгалтер, рентабельность- это вопрос получаса времени. Какую надо, такую и нарисую. Интересно, для подобных заявлений и для потенциальных инвесторов одни и те же расчеты приводятся?)

б). проценты, которые берут риелторы в России, самые маленькие в мире. (как, пожалуй, и ответственность за сделанную работу. Договора составлены так, что они не отражают роли фирмы в сделке. «Маркетинговые услуги, консультационные услуги, помощь в оформлении договора купли-продажи»- попробуйте не то что привлечь к ответственности, хотя бы привести Вашего исполнителя на суд в качестве свидетеля в Вашу пользу по такому договору)

Мол, риелторы «внутри» хорошие, это их жизнь сделала такими. Доходит до вот такого замечательного умопостроения- если фирмы не будут брать скрытую комиссию, то они не смогут прожить и разорятся, а клиенты уйдут к ЧАСТНЫМ маклерам, КАЧЕСТВО услуг пострадает, люди пострадают...То есть скрытая комиссия- это фактически забота о клиентах!

Кредитование - сфера, которая приносит банкам серьезную прибыль, даже в условиях наличия проблемной задолженности. В связи с этим вполне понятно их стремление получить с каждого кредита максимально возможный доход с поправкой на допустимое законом и диктуемое рынком.

Еще несколько лет назад проблема скрытых комиссий, сопутствующих каждому кредитному договору, привела к ужесточению законодательного регулирования. На сегодняшний день наличие скрытых комиссий признается нарушением требований закона . Однако существует и используется очень много вариантов обхода правовых ограничений. Являясь по своей сути скрытыми комиссиями по кредиту, разного рода истребуемые банками платежи трансформировались в оплату услуг. Они выходят за рамки условий кредитного договора, а нередко в них и вовсе не указываются, но стоит обратиться в банк за совершением определенного действия, обусловленного кредитными отношениями, как окажется, что за это придется заплатить энную сумму. Сегодня мы говорим о том, какие комиссии банков незаконны, и как вернуть скрытые комиссии по кредиту.

Самые распространённые варианты скрытых комиссий

Прежде чем рассматривать возврат удержанных банком или выплаченным заемщиком сумм, вытекающих из кредитных и сопутствующих им отношений, но не являющихся возвратом долга и процентов, необходимо указать на наиболее распространенные варианты скрытых комиссий. Это важно для понимания заемщиком, какие платежи с него, в принципе, могут взять в банке.

Среди типичных способов получения дополнительной прибыли с кредита:

• Комиссия за услуги по оформлению и выдаче кредита

Такой платеж сегодня встречается редко из-за своей очевидной неправомерности и высокой вероятности возврата через суд. Сумма комиссии (процент от кредитной суммы) взимается единовременно, вычитаясь из выдаваемых заемщику (перечисляемых на счет) средств. При этом процент по кредиту будет начисляться исходя из всей суммы кредита, без вычета комиссии, что увеличивает ущерб.

• Комиссия за открытие и (или) ведение ссудного счета

Это из того же разряда, что и указанный выше платеж. Взимание платы незаконно, правда, и не используется сегодня в чистом виде. Заемщику следует обратить внимание, что комиссия может быть скрыта под совсем другим названием, например, как оплата услуги. Доказать неправомерность действий банка в суде, как правило, не составляет труда.

• Комиссия за проведение отдельных операций или комплексное расчетно-кассовое обслуживание

Под этим наименованием услуги нередко скрывается как раз плата за ведение кредитного счета, но неправомерность действий банка от этого не исчезает. При возврате комиссии может возникнуть проблема с доказыванием принадлежности платежа кредитным правоотношениям. Дело в том, что в целях обхода требований закона, банк нередко обосновывает взимание комиссии проведением операции по другому счету, например, карточному, дебетовому и иному, с которого выполнен платеж в счет погашения кредита. Аналогично бывает и при проведении операции с наличными средствами, которые клиент принес в банк и направляет на возврат долга.

• Комиссия за досрочное полное (частичное) погашение кредита

Брать такую плату банк не вправе. Возвратить ее достаточно легко. Проблемы могут возникнуть, если она скрыта под проведением другой банковской операции или процедуры.

• Плата за выпуск и обслуживание кредитной карты

Указанные платежи - повсеместно распространенная практика. Оспорить законность их взимания можно, но вероятность выигрыша невелика. К сожалению, суды пока неоднозначно подходят к рассмотрению подобного рода ситуаций.

• Мелкие комиссии, косвенно относящиеся к кредиту

Их может быть достаточно много. Расчет банка делается на то, что в силу очень небольшой суммы каждой комиссии и косвенного отношения к кредиту клиент просто проигнорирует факт ее взимания, посчитает как должное или не захочет оспаривать. Примерами таких комиссий являются, например, обналичивание средств по кредитной карте или плата за СМС-информирование (мобильный банк). Оспорить такие комиссии практически нереально. Они прямо не противоречат закону и, более того, оставляют клиенту право выбора - использовать услугу или нет, не ограничивая серьезно в правах и допуская возможность отказа без последствий.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Какие комиссии можно оспорить и вернуть

В принципе, существует возможность оспорить любые комиссии и платежи по кредиту, которые заемщик считает неправомерными или излишними. Но важно понимать, что банк вернет средства, только если его действия очевидно идут в разрез с законом, а суд - дело долгое и затратное. Так какие же комиссии банков являются незаконными?

Ключевым условием возврата комиссий является незаконность действий банка по их взиманию - они противоречат, прямо запрещены законом или нарушают права заемщика, в частности, как потребителя услуг. Если правомерность комиссии может быть поставлена под сомнение, то важным фактором будет ее правовой анализ на предмет ограничения прав заемщика: есть ли у него выбор - платить или не платить без последствий, ухудшающих его положение. В случае, когда установление комиссии прямо не противоречит закону и, кроме того, предусмотрено условиями кредитного договора, то оспорить взимание такой платы очень сложно.

Как вернуть уплаченные комиссии

​Возврат комиссии - денежное требование, поэтому первоначально предъявляется банку в виде письменной претензии. Порядок ее принятия и рассмотрения регулируется внутрибанковскими правилами. Если нет возможности с ними ознакомиться, подготовить претензию можно в свободной форме, указав основания и подтверждение своих требований, а также основанную на расчетах сумму, которую банк должен вернуть. При отказе банка в возврате комиссии этот вопрос разрешается в судебном порядке.

Один из существенных вопросов, который возникает у заемщиков, желающих вернуть комиссии, - срок подачи претензии и (или) иска. В данном случае действует общий 3-х летний срок исковой давности. Но проблема зачастую кроется в другом - когда наиболее эффективно будет обращение?

Все зависит от вида комиссии и суммы:

1. Если речь идет о единовременно выполненном платеже, скажем, при выдаче кредита, то можно обращаться с требованием о возврате в любое время. Это никак не отразиться на условиях кредитования - они уже согласованы, договор подписан, а кредит выдан.
2. Если комиссии небольшие, уплачиваются на регулярной основе, например, за ведение ссудного счета и т.п., то можно подождать их накопления и вернуть всю сумму в полном объеме. Однако разумнее сразу же обратиться в банк или в суд. Это позволит в случае признания вашей правоты прекратить взимание незаконных комиссий, признать соответствующий пункт договора незаконным, а значит - сберечь ваши средства.
3. Если вы разово заплатили небольшую сумму комиссии, то оцените свои реальные выгоды от обжалования действий банка в суд. Возможно, проще обходить варианты проведения операций, предусматривающих комиссии, как, например, обналичивание средств с кредитной карты, чем идти на длительный судебный процесс.

Каждый из случаев взимания комиссии, учитывая стремлением банков открыто не нарушать требования закона, требует самостоятельного изучения и анализа. В любом случае абсолютно ничто не мешает при наличии сомнений или убежденности в незаконности комиссии обратиться в банк с претензией.

Многие уже давно привыкли жить по принципу: вначале получаешь – потом платишь. Удобно! Да, и кредиты сегодня стали доступными. По крайней мере, именно так обещает реклама. Но сколько стоят банковские кредиты на самом деле, и как могут измениться условия по ним с учетом так называемых "скрытых" комиссий?

Рассчитываем стоимость займа

Для того, чтобы клиентам было удобно оценить кредитные условия, многие банки на своих официальных сайтах размещают специальные Для потребителя это действительно удобно. Он имеет возможность, не выходя из дома, рассчитать и сравнить условия сразу нескольких потенциальных займов, и выбрать выгодный для себя вариант.

Но, к сожалению, не все так гладко. Калькулятор показывает примерный результат, да и слово «примерный» уместно здесь далеко не всегда. Порой, при окончательном расчете сотрудником банка, оказывается, что величина переплат будет выше на 30-40%, чем вы рассчитывали.

Объясняется это тем, что программа не учитывает многие нюансы именно вашей ситуации и не берет во внимание всевозможные страховые взносы, комиссии и другие подводные камни, которые и увеличивают стоимость услуги столь значительно.

Миф о низкой процентной ставке

Тем, кто хоть раз получал банковские, хорошо известно, что приходится платить не только процент за взятые деньги, но и комиссию за обслуживание. Как правило, в коммерческих банках такие платежи не являются разовыми – платить приходится постоянно. Это так называемые расходы на обслуживание счета. В различных банках их могут назвать по-разному: платеж за ведение ссудного счета, плата за организацию займа, комиссия за расчетно-кассовое обслуживание и т.д.

От вы можете услышать: «Всего 1% комиссии за ведение расчетного счета». Прежде чем соглашаться на такие «выгодные» банковские условиях, уточните, от какой суммы рассчитывается пошлина, и с какой периодичностью взимается платеж.

Требовать плату за обслуживание займа банк может как раз в год, так и ежемесячно. А размер комиссии за предоставление услуги во многих случаях высчитываться как процент от суммы оставшегося долга. Таким образом, сумма ежемесячных взносов постепенно будет уменьшаться.

Гораздо опасней другой расчет платежей, когда процент высчитывается не от остатка, а от суммы всего кредита. А значит, к вашему ежемесячному платежу будет приплюсовываться достаточно внушительная и фиксированная сумма. Посчитайте объем переплат за год. Во многих случаях сумма платежей за обслуживание равна величине процентов и часто оказывается даже выше.

Есть и еще более затратный вариант, когда вам приходится платить процент не от суммы займа, а от стоимости товара. В таком случае не учитывается первоначальный взнос, и вы переплачиваете еще больше.

В ноябре 2009 года Президиум Высшего Арбитражного Суда вынес постановление, по которому банки больше не имеют права взимать комиссию за открытие и обслуживание ссудного счета (об этом вы можете подробнее узнать ). Данное постановление не является законом прямого действия, но Прокуратура, ФАС и Роспотребнадзор теперь могут штрафовать банки, если с этим вопросом будут обращаться заемщики, в кредитных договорах которых обговаривается данная комиссия. Реальность такова, что многим легче заплатить лишние проценты, чем идти разбираться с банком в суд. Тем не менее, уже сегодня многие крупные банки отменили данные пошлины.

Мелочи таят наибольшую опасность

Дополнительные платежи не ограничиваются вышеперечисленными надбавками. Банки находят и другие, не менее солидные поводы выудить лишнюю копеечку из вашего кармана.

Самое распространенное – процент за оформление кредитного дела или комиссия за предоставление услуги – это единоразовый платеж. Некоторые банки берут процент за открытие счета или за внесение на него средств. К дополнительным платежам так же можно отнести штрафы и дневные проценты за просрочку платежа. Некоторые даже предусматривают штрафы и за досрочное погашение займа.

Отдельная строка расходов – страховые платежи. Изначально страховка практиковалась при ипотеке и , сегодня ее предлагают повсеместно. Страховка, как и комиссия за обслуживание, может взиматься раз в год или ежемесячно. Не забывайте о том, что от ее уплаты вы можете отказаться, но предусмотреть это необходимо на этапе составления договора.

Как избежать неприятных сюрпризов?

Большинство людей оказываются на грани финансового краха из-за своей невнимательности и нежелания вникать в суть банковских программ. Именно так выгодные условия кредитования оказываются, в конечном счете, разорительными.

Проявите бдительность при обращении в банк. О всевозможных скрытых комиссиях и дополнительных платежах кредитные эксперты рассказывают не охотно. Но проявить настойчивость стоит. Не забывайте, что вы вправе потребовать разъяснить из чего складывается сумма ежемесячных выплат. В конце концов, именно от этого во многом зависят ваши риски. Формула для расчёта реальной стоимости займа установлена указанием Банка России от 13.05.2008 г. № 2008-У «О порядке расчёта и доведения до заёмщика – физического лица полной стоимости кредита». Не исключено, что после окончательных расчетов вам захочется обратиться в другой банк, с более высокой номинальной процентной ставкой, но с более низким реальным процентом.

К сожалению, миф о низкой процентной ставке по займу – всего лишь миф и там, где ниже процент равновесие устанавливается за счет увеличения сборов. И лучший способ обезопасить себя – внимательно изучать все нюансы

Сейчас вновь вернулся к теме брокерских комиссий. С 2007 года работаю с ООО «Компания БКС», всё в принципе устраивает. Я даже счет открыл в Новосибирске - ни разу не появляясь в офисе БКС – по электронной почте сканы и оригиналы по обычной почте (тогда я жил в небольшом сибирском городке в 300 км восточнее Новосибирска, где не было никаких брокеров, три банка и один интернет-провайдер Сибирьтелеком, с которым были проблемы, что проще было интернет сделать через спутниковую тарелку, да уж ну и времена), деньги через банк перевел.

С начала этого года все деньги вывел на личные нужды – осталось лишь 4 копейки на счете…) А сейчас буду опять заводить, и далее планирую при возможности для покупок регулярно пополнять счет по 30-50 тысяч рублей в месяц.

Что мы имеем по комиссиям?

Комиссия Московской биржи – 0,01%.

Комиссия брокера БКС. У меня тариф «Профессиональный». Наиболее подходящий мне, в компании есть другие тарифы, но они больше похожи на «развод на деньги».

Тарифный план «Профессиональный»

но не менее 35,4 рублей за день (минимальная сумма вознаграждения за день) и не менее 177 рублей за календарный месяц (минимальная сумма вознаграждения за календарный месяц), если в одной из торговых систем, указанных настоящем разделе настоящего Приложения, была заключена хотя бы одна сделка в течение этого дня (месяца).

Обслуживание торгового счета депо (торгового раздела счета депо) (за месяц, при наличии операций по счету) вознаграждение ООО «Компания БКС» при работе через ЗАО «Депозитарно-клиринговая компания» составляет: 177 рублей.

Ежемесячная плата за использование программы для ЭВМ система QUIK МР «Брокер» или система webQUIK составляет 300 рублей (НДС не начисляется), если на последний рабочий день отчетного месяца суммарная стоимость активов на счете Клиента составляет менее 30000 (тридцати тысяч) рублей. Ежемесячная плата за использование программы для ЭВМ «Рабочее место информационно-торговой системы QUIK для карманных персональных компьютеров PocketQUIK» (далее - Рабочее место QUIK для КПК PocketQUIK) составляет 200 рублей (НДС не начисляется), если на последний рабочий день отчетного месяца суммарная стоимость активов на счете Клиента составляет менее 100 000 (сто тысяч) рублей.

Недавно у БКС появилась минимальная комиссия для счетов менее 100 000 руб. даже без осуществления сделок.

25. Минимальное вознаграждение брокера

25.1. Дополнительно к вознаграждению ООО «Компания БКС» за оказание брокерских услуг профессионального участника рынка ценных бумаг, оплачиваемого Клиентом в соответствии с настоящим Приложением и (или) Дополнительным соглашением к Генеральному соглашению, Клиент, который в рамках Генерального соглашения совершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно, вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце, выплачивает ООО «Компания БКС» минимальное вознаграждение брокера в сумме 200 (Двести) рублей, уменьшенной на следующие виды вознаграждений, комиссий, плат, удержанных или подлежащих удержанию с Клиента в соответствующем месяце:

25.1.1. вознаграждение ООО «Компания БКС» за совершение сделок во всех торговых системах, в которых осуществляется обслуживание Клиента в соответствии с условиями Генерального соглашения, включая торговую систему ОАО «Московская Биржа» (Валютный рынок), и на внебиржевом рынке; и т.д. …

Вот всегда поражался способностям юристов всё так запутать. Вот почему нельзя было проще написать вот это: «Клиент, который в рамках Генерального соглашения совершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно, вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце , выплачивает ООО «Компания БКС» минимальное вознаграждение брокера в сумме 200 (Двести) рублей, уменьшенной на следующие виды вознаграждений, комиссий, плат, удержанных или подлежащих удержанию с Клиента в соответствующем месяце».

Т.е.« Клиент, который в рамках Генерального соглашениясовершает сделки и (или) иные операции за собственный счет, ежемесячно», и не совершает -«вне зависимости от факта подачи Клиентом поручений и заключения во исполнение указанных поручений сделок в соответствующем месяце». Как это понять???Комиссия будет, если даже сделок нет или всё-таки были. Похоже, что даже если не было.

Получается если у Вас счет 100 001 руб. и Вы не делали сделок – с Вас не возьмут ничего, а если 99 999 руб., то 200 рублей, а это 0,2% в месяц или -2,4% в год. Политика по борьбе с мелкими инвесторами идет полным ходом.
Есть еще расходы, если Вы берете плечо, но я к этой возможности буду прибегать очень редко (практически никогда) – например, если индекс волатильности RTSVX будет более 110 пунктов (такое было в кризис 2008-2009), сейчас он ниже 25.

Выводы.

Понятно, что брокеру интересны крупные клиенты, так что с начальной суммой менее 100 000 рублей лучше не идти (да и Вам с сумм меньше 100 тысяч рублей особого прока не будет), - отдавать по 200 рублей в месяц просто так не стоит. А также потом на маленькие суммы (5-25 тысяч рублей) не стоит осуществлять покупки. Иногда встречаю рекомендации покупать регулярно хотя бы по чуть-чуть (по 5000-10000 рублей в месяц) акции и потом Вы станете богатым. Но очень редко в таких расчетах учитывают накладные расходы. Другое дело копить до нужной суммы на банковском депозите, и потом покупать акции, если цены на акции будут приемлемы.

Посчитал совокупные накладные расходы инвестора, если допустим, уже имеет на счете более 100 000 рублей и делает покупки раз в месяц за один торговый день на тарифе «Профессиональный» в БКС. Меня больше всего интересует диапазон 30-100 тыс. рублей.

Графически это выглядит так




Чем больше сумма сделки, тем выгоднее. В принципе, расходы приемлемы в 360-364 рублей за месяц при покупках на 60 000 – 100 000 рублей (0,36-0,60% от суммы), так как, думаю, не каждый месяц буду покупать, и деньги будут накапливаться.

Наверное, было бы не правильно написать только про БКС, может и поменяю брокера.

Сбербанк. Тарифный план «Самостоятельный»

В Сбере нет расходов на депозитарий и минимальных планок по комиссиям (пока нет), в итоге цифры в 3-7 раз ниже для сумм в 30-100 тыс. рублей, чем в БКС (!). Но есть какая-то странная плата за USB-key в 1990 рублей, это разовая плата как я понял, только на какой период, потом не потребуется её менять опять??? Но видимо, это всё в целях безопасности придумано…)

Альфа-банк. Тарифный план «Оптимальный»

По тарифам в Альфе я до конца не понял. Это с программой КВИК так дорого у них получается, а если работать на Альфа-Директ, то вообще копейки - дешевле, чем в Сбере??? Еще за флешку с ЭЦП 500 рублей опять. Плюс депозитарий берет 0,06% годовых от рыночной стоимости ценных бумаг (!), до 2-3 млн. рублей еще выгодно.


ВТБ-24. Тариф «Инвестор стандарт»

И тут дешевле в 2 раза, чем в БКС…


Финам Тарифный план «Дневной»

Кажется, довольно низкие тарифы, но есть очень важный момент – «При этом размер комиссионного вознаграждения Брокера за исполнение (частичное исполнение) одного поручения Клиента, за исключением поручений на совершение сделок на рынке Standard, составляет не менее 41 руб. 30 коп. », который меняет всё. Размер комиссий получится в итоге намного больше, чем в моих расчетах. Финам – точно нет.

IT-Invest. Тарифный план «Любимый»

Тут только КВИКа привычного нет, тарифы выше, чем у БКС, если я правильно понял минимальные 300 рублей брокеру и 300 рублей депозитарию с Вас возьмут, если были сделки...

Открытие Тариф «Профессионал»

Получились самые низкие тарифы – ниже, чем в Сбербанке даже. Если счет менее 50 тр - то тоже берут минимальную комиссию в 295 рублей в любом случае. Если я ничего не упустил – депозитарий деньги не берет, если это так, то всё верно. Коллеги, прошу – напишите в комментариях.

В итоге получается, что БКС по тарифам и не так хорош…

Меня заинтересовали Сбербанк, Альфа и Открытие. Клиенты Сбера, Альфы и Открытия напишите в комментариях – как качество услуги и по тарифам всё верно??? Если мне нужно совершать сделки не чаще раза в месяц на акциях на ММВБ на суммы 30-100 тр.???

Ведь если тарифы в БКС выше в разы, чем в Сбере, Альфе и Открытии, то почему туда клиенты не переходят из БКС? И еще есть другие брокеры – КИТ-Финанс, Уралсиб, АЛОР и так далее… Стоит уходить из БКС к другому брокеру из-за 100-250 рублей в месяц???

Судя по статистике за этот и прошлого года июня – объемы падают, но почему «дорогой» БКС не падает сильнее??? Стоит или не стоит мне дергаться???
Июнь 2013 года

Июнь 2012 года

Жду комментариев…

Еще тарифы брокеров на срочном рынке ФОРТС -